Immer mehr Menschen können sich eine angemessene Wohnung nicht mehr leisten: die Immobilienpreise explodieren, preiswerter Wohnraum geht durch "Gentrifizierung" verloren. Auf der anderen Seite: In strukturschwachen Regionen stehen Häuser leer, die Infrastruktur verfällt oder ist nur mit immensen finanziellen Anstrengungen aufrecht zu erhalten.
von Dr. Gerd Rudel
Immer mehr Menschen, vor allem in den Ballungsräumen, können sich eine angemessene Wohnung nicht mehr leisten: die Immobilienpreise explodieren, preiswerter Wohnraum geht durch "Gentrifizierung" verloren. Auf der anderen Seite: In strukturschwachen Regionen stehen Häuser leer, die Infrastruktur verfällt oder ist nur mit immensen finanziellen Anstrengungen aufrecht zu erhalten. Wohnen, das sprichwörtliche Dach über dem Kopf, ist eines der ursprünglichsten menschlichen Bedürfnisse, Voraussetzung für ein gutes Leben. Kann die neue Wohnungsnot gelindert werden?
Wenn es in einem der reichsten Länder auf diesem Erdball so etwas wie eine Wohnungsnot gibt, dann ist dies zunächst zweierlei: ein Hinweis auf das Scheitern der bisherigen Wohnungspolitik. Und die noch deutlichere Bestätigung für all jene, die schon immer bezweifelten, dass "der Markt" die Lösung für alle Wohnprobleme bereit halte. Beides hängt natürlich eng miteinander zusammen. Denn Wohnungspolitik bestand allzu lange darin, auf die Marktkräfte zu vertrauen und sich aus eben diesem Wohnungsmarkt herauszuhalten. Immer mehr Sozialwohnungen fielen aus der Sozialbindung, neue Sozialwohnungen wurden kaum mehr errichtet, die ehedem gemeinnützigen kommunalen Wohnbaugesellschaften mutierten zu "normalen" Immobilienunternehmen, selbst Geringverdiener hatten keinen Anspruch auf Sozialwohnungen mehr. Statt dessen gab es Steuervergünstigungen für private Bauherren, die den Staat ärmer und die Bauunternehmen, die vor allem ins Luxussegment investierten, reicher machte.
Jetzt, nachdem das Kind in den Brunnen gefallen ist, herrscht hektischer Aktionismus: eine "Mitpreisbremse" wird verabschiedet, hat aber so gut wie keine Wirkung (1). Neubau- und Nachverdichtungsprogramme werden aus dem Boden gestampft, ohne dass dahinter eine nachhaltige Strategie deutlich werden würde. Eine Wohnungspolitik, die die vorhandenen Defizite wirklich bewältigen will, müsste zunächst eine Rückbesinnung auf die existierenden, aber kaum mehr angewendeten Instrumente sein(2):
- die Wiederbelebung der Wohngemeinnützigkeit und des sozialen Wohnungsbaus;
- die bewusste und gezielte Nutzung kommunaler Instrumente wie: Vergabe von kommunalen Grundstücken und Ausweisung neuer Bauflächen nur für preiswerten, langfristig gebundenen Wohnraum (Erbbaurechte; städtebauliche Verträge für soziale Bodennutzung; Festschreibung eines Mindestanteils von sozialem Wohnungsbau in Bebauungsplänen), Erlass von Erhaltungs- und Milieuschutzsatzungen sowie von Zweckentfremdungsverordnungen.
Voraussetzung dafür ist aber eine vorausschauende Liegenschaftspolitik der Kommunen - statt wie in der Vergangenheit kommunale Grundstücke zu verscherbeln, um die klammen Kassen aufzubessern. Dass und wie eine solche kommunale Wohnungspolitik sehr gut funktionieren kann, wenn sie denn konsequent und langfristig angelegt ist, lässt sich am Beispiel der Stadt Wien sehr gut zeigen: Der Anteil der öffentlich geförderten Sozialwohnungen liegt hier über 60% - so hoch wie in keiner anderen Stadt auf der Welt. Und die Mieten sind für eine Boom-Region wie Wien unvergleichlich preiswert: durchschnittlich sind hier lediglich Quadratmeterpreise von 7,50 Euro zu zahlen. Auch auf die soziale Durchmischung achtet die städtische Wohnbaugesellschaft, sodass sich in Wien die andernorts üblichen Segregationstendenzen, die Viertel für Arme und Reiche, nicht durchsetzen konnten. So lässt es sich hier wirklich gut leben: Zum siebten Mal in Folge wählte die internationale Beratungsagentur Mercer Wien zur lebenswertesten Stadt der Welt.(3)
Neben der ausreichenden Quantität bezahlbaren Wohnraums spielt aber auch die Qualität dieses Wohnraums eine Rolle, wenn es um gutes Leben geht. Dazu gehören nicht nur eine ökologisch optimierte und energieeffiziente Bauweise und die Versorgung mit der notwendigen Infrastruktur (von Freizeiteinrichtungen über Kinderbetreuung bis hin zum ÖPNV), sondern auch und vor allem die Berücksichtigung des demografischen Wandels und der damit einhergehenden Veränderungen der Wohnbedürfnisse. Die 08-15-Wohnung für die vierköpfige Norm-Familie wird diesen Bedürfnissen immer weniger gerecht. Gefragt sind statt dessen Häuser in modularer Bauweise, in denen die zunehmenden Single-Haushalte ebenso Platz finden wie pflegebedürftige ältere Menschen oder größere Wohngemeinschaften.
Mit solchen Wohnformen sind die herkömmlichen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften offenbar meist noch überfordert. Private Baugemeinschaften oder neu gegründete, meist auf privater Initiative beruhende Wohnungsbaugenossenschaften sind dafür eher offen. Das Schöne und wirklich perspektivisch zukunftsweisende an solchen Projekten(4): Sie engagieren sich in aller Regel nicht nur für ihren ureigenen Zweck, Wohnraum zu schaffen, sondern sind darüber hinaus durch ihre gemeinschaftliche Organisationsform und ihr am Gemeinwohl orientiertes Wirtschaften(5) vorbildlich für eine Gesellschaft, der es nicht um maximalen Profit, sondern um gutes Leben im eigentlichen Sinne des Wortes geht. Als ein seit über 20 Jahren in Bayern aktives Beispiel hierfür soll die WOGENO in München erwähnt werden: Diese Genossenschaft hat mittlerweile mehr als 500 Wohneinheiten und Angebote für die Nachbarschaft geschaffen und gezeigt, dass eine "Genossenschaft für selbstverwaltetes, soziales und ökologisches Wohnen" auch gut und nachhaltig wirtschaften kann.
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Anmerkungen
(1) Vgl. z.B. Andrej Holm: Die falsche Bremse. In: der Freitag 25/2016; Chris Kühn: Ein Jahr Mietpreisbremse. Sie wirkt nicht. In: AKP 4/2016, S. 31
(2) Siehe z.B. AKP 4/2016: Bezahlbares Wohnen; Antonia Märzhäuser: Von Mieterräten und Initialkapital. In: der Freitag 25/2016; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.): Kommunale Strategien für die Versorgung einkommensschwächerer und sozial benachteiligter Haushalte. Bonn 2012
(3) Vgl. hierzu Sozialer Wohnungsbau: Wien, Du hast es besser. In: brand eins 10/2015; Britta Nagel: So wurde Wien zur Traumstadt aller Mieter. In: DIE WELT vom 3.8.2016; Dieter Groschopf / Michaela Trojan: Der geförderte Wiener Wohnungsneubau. Das SMART-Wohnbauprogramm für besonders kostengünstigen neuen Wohnraum. In: PlanerIn 2-2013, S. 33-35; Till Briegleb: Sozialer Wohnungsbau: Wien, Du hast es besser. In: brand eins 10/2015
(4) Einen sehr guten Überblick über solche Projekte bietet das Wohnprojekte Portal.
(5) Siehe: Gemeinwohl bauen. Bauwelt 24.2016 vom 21.06.2016
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Über dieses Thema haben wir auch ein Video produziert:
Was läuft schief auf dem Münchner Mietmarkt? | Schieflagen 01 - Petra-Kelly-Stiftung
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